Trong bối cảnh bất động sản vận hành phức tạp, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người mới khởi nghiệp trong ngành du lịch – lưu trú chọn phương án thuê khách sạn có sẵn để kinh doanh, thay vì bỏ vốn lớn xây mới hay mua lại toàn bộ. Theo những tin tổng hợp đây là cách làm không sai, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người thuê không có kinh nghiệm thực tế, chỉ nhìn vào vẻ bề ngoài hoặc lời hứa từ chủ nhà. Đã có không ít trường hợp thuê xong rồi mới phát hiện kết cấu xuống cấp, không có giấy phép kinh doanh, bị cắt điện vì nợ tiền, hoặc giá thuê cao ngất mà khách thì lèo tèo. Để không biến giấc mơ kinh doanh thành cơn ác mộng, dưới đây là những kinh nghiệm thực tế, thẳng thắn mà bạn cần nắm rõ trước khi quyết định thuê khách sạn để vận hành. XÁC ĐỊNH RÕ MỤC ĐÍCH KINH DOANH VÀ PHÂN KHÚC KHÁCH HÀNG Trước khi đi thuê, bạn phải tự trả lời câu hỏi: Bạn muốn phục vụ ai? – là khách du lịch bụi, khách gia đình, khách công tác, hay nhóm tour đoàn? Mỗi nhóm có yêu cầu khác nhau về vị trí, tiện ích, giá cả và không gian. Ví dụ: nếu muốn phục vụ khách du lịch trẻ, thích khám phá, bạn nên tìm khách sạn ở gần khu phố đi bộ, trung tâm ăn uống, dễ đi lại bằng xe máy. Còn nếu nhắm tới khách cao cấp, khách nước ngoài, thì phải ưu tiên khu yên tĩnh, tiện nghi tốt, an ninh rõ ràng. Xác định sai phân khúc từ đầu là sai toàn bộ chiến lược kinh doanh. Đừng thuê chỉ vì “thấy chỗ đó rẻ” hay “nghe nói khu đó đang hot” mà không hiểu rõ mình sẽ bán cái gì, cho ai và bán như thế nào cùng học cách xin vía buôn may bán đắt. KHẢO SÁT VỊ TRÍ VÀ LƯU LƯỢNG KHÁCH THỰC TẾ Đừng vội tin lời môi giới hay chủ nhà nói “khu này đông khách lắm”. Hãy đến quan sát thực tế vào nhiều khung giờ, cả ngày thường lẫn cuối tuần, để xem thật sự có bao nhiêu khách qua lại, khu vực xung quanh có tiện lợi không, có an toàn không, buổi tối có vắng quá không. Nhiều người thuê phải khách sạn nằm trong hẻm sâu, khó tìm, hoặc xung quanh là công trình đang xây, dẫn đến công suất phòng thấp, đánh giá kém, vận hành cực kỳ mệt mỏi. Vị trí là yếu tố gần như quyết định 70% khả năng sống còn của một khách sạn. Một chỗ đẹp, dễ tiếp cận, có chỗ đậu xe, gần điểm du lịch, gần nhà hàng – quán ăn thì bao giờ cũng dễ vận hành hơn rất nhiều để không cần sử dụng cách hóa giải buôn bán ế ẩm hiện nay. KIỂM TRA TÌNH TRẠNG CƠ SỞ VẬT CHẤT VÀ GIẤY PHÉP PHÁP LÝ Rất nhiều khách sạn cho thuê lại nhưng hệ thống điện âm tường đã cũ, máy lạnh dở hơi, nước chảy yếu, chống thấm không tốt, camera hư, thang máy xuống cấp. Nhìn bề ngoài tưởng ổn, nhưng vào vận hành thì mới thấy chỗ nào cũng hở, cái gì cũng hư. Nếu thuê, bạn phải kiểm tra từng chi tiết: hệ thống nước, điều hòa, phòng cháy chữa cháy, camera, wifi, ổ cắm, bóng đèn, nệm, máy nước nóng, nhà vệ sinh… Có thể thuê đơn vị kỹ thuật kiểm tra nếu không rành. Đừng tiếc vài triệu ban đầu để rồi mất vài trăm triệu sửa về sau. Ngoài ra, pháp lý cực kỳ quan trọng. Khách sạn có giấy phép kinh doanh lưu trú không? Có đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy? Có sổ tạm trú cho khách không? Nếu không rõ ràng, bạn có thể bị phạt, thậm chí bị buộc đóng cửa bất cứ lúc nào. CÂN NHẮC THỜI HẠN VÀ CÁCH THỨC THANH TOÁN HỢP ĐỒNG Thời gian thuê nên đủ dài để đảm bảo bạn có thể hoàn vốn và sinh lời, thường là ít nhất 3 năm, tốt hơn là 5 năm. Nếu chỉ thuê 1 năm thì gần như không đủ để bạn xây dựng thương hiệu và khách quen. Thỏa thuận rõ thời gian trả tiền: theo tháng, theo quý, có ân hạn tháng đầu hay không. Một số chủ nhà cho phép bạn miễn phí 1-2 tháng đầu để cải tạo, đó là lợi thế bạn nên tận dụng. Nếu buộc phải sửa chữa nhiều, hãy thương lượng trừ tiền vào tiền thuê hoặc chia sẻ chi phí với chủ. Hợp đồng cũng cần làm rõ các chi phí khác: ai trả tiền điện, tiền nước, internet, bảo trì máy lạnh, sửa thang máy, đóng thuế môn bài, phí bảo hiểm công trình… Không rõ từ đầu, đến lúc phát sinh sẽ cãi nhau, thậm chí kiện tụng. XEM XÉT TÌNH TRẠNG HOẠT ĐỘNG TRƯỚC ĐÓ VÀ DANH TIẾNG TRÊN OTA Nếu khách sạn đã từng hoạt động, hãy tìm hiểu lý do vì sao người trước dừng lại. Là do khách ít, do chi phí cao, do chủ nhà ép giá, hay do bản thân người thuê không có kinh nghiệm? Hỏi kỹ, phân tích rõ để rút kinh nghiệm. Ngoài ra, hãy lên các nền tảng như Google, Agoda, Booking, Traveloka… để xem đánh giá từ khách trước đó. Nếu khách sạn đã bị đánh giá tệ từ trước, nhiều sao thấp, phàn nàn về vệ sinh – an ninh – phục vụ, thì bạn sẽ phải mất nhiều thời gian và công sức để gầy dựng lại thương hiệu. Nếu tên khách sạn đã bị gắn liền với hình ảnh tiêu cực, bạn nên đổi tên thương hiệu và làm lại toàn bộ hình ảnh, tránh "mang tiếng xấu từ người cũ". TÍNH TOÁN KHẢ NĂNG HOÀN VỐN VÀ PHƯƠNG ÁN DỰ PHÒNG Trước khi thuê, bạn phải có bản tính chi tiết: tổng chi phí thuê hàng tháng là bao nhiêu, chi phí nhân sự, điện nước, OTA, marketing, vệ sinh, hao mòn thiết bị, khấu hao nội thất… Bao nhiêu phần trăm công suất phòng là hòa vốn? Mức giá phòng trung bình có thể bán được là bao nhiêu? Hãy xây kịch bản lạc quan – trung bình – bi quan để biết bạn cần bao lâu để hoàn vốn. Đồng thời, phải có kế hoạch dự phòng nếu mùa thấp điểm kéo dài, nếu dịch quay lại, nếu khách vắng liên tục 2 tháng. Người thành công trong ngành khách sạn không phải vì họ thuê được chỗ đẹp – mà vì họ tính được đường rút lui, quản lý chi phí tốt và giữ được tỷ lệ công suất phòng ổn định quanh năm. Dù thuê thay vì xây, bạn vẫn phải mang tâm thế như một người chủ thật sự – hiểu sản phẩm, hiểu khách hàng, kiểm soát được chi phí, và không bị ảo tưởng bởi vẻ bề ngoài. Đừng vì vài lời rao “đang có sẵn, vào kinh doanh ngay” mà lao vào một hợp đồng tốn tiền – tốn sức – rồi rút ra không nổi. Nếu bạn chưa từng làm ngành lưu trú, lời khuyên chân thành là nên thử sức ở mô hình nhỏ hơn như homestay, thuê mặt bằng 5-10 phòng để học cách vận hành trước, rồi sau đó mới mở rộng. Còn nếu bạn đã nhắm được một khách sạn cụ thể và muốn tôi giúp phân tích rủi ro – tiềm năng, hãy gửi vị trí và điều kiện thuê, tôi sẽ hỗ trợ nhìn từ góc độ thực tế và có tầm nhìn lâu dài, tránh những cái bẫy thường gặp trong ngành này.
